樓花按揭貸款

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什么是“楼花按揭贷款” - Builder Capped Rate Mortgage？

“楼花按揭贷款” 是银行的一种房贷产品，“楼花按揭贷款”，英语是builder capped rate mortgage。通常批复有效期36个月。新盘开发商通常有专门合作的银行，为项目提供专门的“楼花按揭贷款”。
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$ k% E' ]9 @5 l: L“楼花按揭贷款” 是专门针对楼花预售的“正式贷款承诺书”，不是“贷款预批”！
“楼花按揭贷款” 是根据签订的有效楼花预售合同（通常是本地居民20%的定金作为首付款，非居民35%的定金作为首付款)、贷款者的收入情况、负债比例和信用资质，具有数年有效期的正式贷款承诺。
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" R7 q5 K! k& @# C0 h; ^“楼花按揭贷款”有哪些优点？
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主要具有两大优点：
1. Builder capped rate mortgage：提前锁定按揭贷款的利率。
, A: b9 Y  l- v5 Z为买家降低房产交割风险：提前取得贷款资格
$ p3 r+ z3 r" c, L4 o$ j  Z, ?* _为买家降低利率风险
当收楼时银行现行利率升高，享有提前锁定的低利率优惠
- |3 }* N5 b& d# }9 |% B3 E当收楼时银行现行利率降低，可以调整为银行最新的低利率优惠

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  G/ W/ \- |& a8 q8 S0 q! L% p2. 银行对合作的楼盘在开盘的时候就进行一个"一揽子估值"（Blanket Appraisal),  通常在交割的时候，银行会以原始购房价格作为估值，即使价格有波动也不会再重新进行新的估值 （appraisal).

$ ^& Y4 ^/ T3 m7 n9 u6 _$ {大部分楼花，收楼时间会大于36个月。这种情况下，可以分两步走：第一步，在签约10天内，先申请一份银行的贷款预批信。第二步，在楼花收楼之前24～36个月的时候，申请银行正式的有效期24-36个月的“楼花按揭贷款”。在申请人收入和债务没有重大变化的情况下，那么在收楼的时候，就可以顺利交割了。
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+ k$ t, Q# X- [" ]2 e9 ~ 为什么要提前取得“楼花按揭贷款”？
$ O- r+ l9 }6 S% P1 F
, D) C; ?3 X* K  p# N% m" c对买家的保护：   保障楼花买家锁定一个利率上限，因此称为 Builder Capped Rate Mortgage
对开发商的保护：保障开发商顺利取得银行的楼盘建筑贷款 (construction loan), 开发商顺利取得银行的建筑贷款，顺利开工，从而保障买家按时收楼。银行要求开发商每一个卖掉的楼花在开工前 "100% Financed".

买家和开发商是合作的关系：
买家投资的期房产品，通过开发商的顺利施工得以实现。
开发商投资的住宅项目，通过买家及时提供的“楼花按揭贷款”获得银行的建筑贷款资金。
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